繰り上げ返済とNISA、住宅ローンで浮いたお金はどっちに回す？金利差で決める40代の判断基準

「ボーナスが出たら、住宅ローンの繰り上げ返済に回すべきか、それともNISAで積み立てるべきか」。夫婦のあいだで毎年この話題が蒸し返される、という家庭も多いのではないでしょうか。日銀の利上げ観測が強まり、変動金利が上がり始めた今こそ、この判断を一度きちんと整理しておきたいところです。

結論から言うと、答えは「住宅ローンの金利水準」次第です。この記事では、40代会社員の視点で、具体的な数字を使いながらどちらが得かを整理します。

そもそも比較の軸は「金利差」

繰り上げ返済の効果は「ローン金利分の利息を確実に減らせること」、投資の効果は「その金利を上回るリターンを狙えること」です。つまり比較の本質はシンプルで、

という比較になります。変動金利が1%台前半の家庭が多い一方、日銀の追加利上げ観測が強まっており、今後の金利上昇シナリオも織り込んで考える必要があります(住宅ローン、変動金利のままで大丈夫？日銀利上げ後に40代会社員が確認すべき3つのポイント)。

住宅ローン残高2,500万円・金利1.2%・残り25年という設定で、毎月2万円を「期間短縮型の繰り上げ返済」と「つみたてNISAで年率5%運用」に回した場合を比べてみます(税制優遇や手数料は考慮しない概算です)。

回し先	25年間の投入額	効果の目安
繰り上げ返済	600万円	返済期間が約3〜4年短縮、総利息の軽減額は80万〜100万円程度
つみたてNISA(年率5%想定)	600万円	25年後の評価額は約1,190万円(運用益はおよそ590万円)

数字だけを見ると投資の方が有利に見えますが、これはあくまで「年率5%で運用できたら」という前提つきの話です。実際の相場は上下しますし、元本割れの可能性もゼロではありません。一方の繰り上げ返済は、利息軽減という効果が金利上昇局面でも確実に得られる「ノーリスクのリターン」だという点が最大の強みです。

興味深いのは、数字のうえでは投資が有利になりやすい低金利下でも、多くのファイナンシャルプランナーが「原則は繰り上げ返済を優先」とアドバイスしていることです。理由は主に次の3つです。

すでに新NISA、いつ売る?非課税だからこそ迷う「出口戦略」を40代会社員が考えるで触れたとおり、NISAは非課税というメリットが大きい反面、値下がり時に売れない心理的な難しさもあります。繰り上げ返済にはそうした迷いが生じにくいという点も見逃せません。

整理すると、判断の目安は次のようになります。

NISAの非課税枠をまだ使い切っていない場合は、両方を少しずつ並行させる「按分」という選択肢も現実的です。

Q. 繰り上げ返済は「期間短縮型」と「返済額軽減型」、どちらがいいですか?
A. 利息軽減効果を最大化したいなら期間短縮型、毎月の家計負担を今すぐ軽くしたいなら返済額軽減型が向いています。将来の投資余力を残したいなら期間短縮型を選ぶ人が多い印象です。

Q. 住宅ローン控除がある間は繰り上げ返済しない方がいいですか?
A. 控除の計算はローン残高に基づくため、控除期間中に大きく繰り上げ返済すると控除額が減る場合があります。控除終了のタイミングに合わせて繰り上げ返済を検討する人が多いです。

Q. NISAで運用しながら繰り上げ返済もするのは無理がありますか?
A. 無理のない範囲であれば、按分方式(たとえば半分ずつ)も十分現実的です。大切なのは生活防衛資金を確保したうえで余剰資金の範囲で行うことです。

※本記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、投資の判断はご自身の状況に応じて自己責任で行ってください。